오피스텔로 파티룸 창업하기 (w. 오피스텔 투자 괜찮을까?)

 공간 대여 창업 이야기 본격적으로 시작해 봅니다.

저는 상가에서 파티룸을 창업한 것이 아닌 오피스텔 매입 후 공간 대여 파티룸을 창업했습니다. 오피스텔을 처음 접하게 된 건 입사하고 6개월 뒤 아는 지인분께서 신길역에 작은 오피스텔을 빌려 주셨어요. 말 그대로 단기로 들어와서 살아도 된다라는 말이었죠. 그때 보증금 없이 월세로 지인분이 나가는 이자 값과 오피스텔 관리비랑 해서 약 30만 원 주고 살았어요. 나중에 나갈 때 물어봤는데 해당 오피스텔 매매가 1억 중반이었어요. 입사 당시에 월급에서 저축할 수 있는 돈으로 계산해보니까 8년 걸려서 살 수 있겠더라고요. 물론 오피스텔 매매가가 오르지 않는다는 가정이 있어야 했죠. 물론 오피스텔 투자할 때 단점이라고 꼽는 이유 중 하나가 오피스텔은 가격이 오르지 않는다! 이거죠?

 

 처음에는 사회초년생이어서 모아둔 돈이 없으니 원룸이라도 제대로 살 수 있겠어? 5년은 꾸준히 저축해야 오피스텔 살 수 있지 않을까? 생각하다가 찾아보게 되었어요. 오피스텔 투자에 관심 있으신 분들은 그거 아시죠? 오피스텔 취득세는 4.6% 라는 거. 거주를 목적으로 하는 주거 공간의 경우 1 주택자 기준으로 취득세가 1.1%예요. 이 3.5% 갭 차이가 얼마나 큰지 예를 들면요. 1억짜리 소형 원룸 건물이 있고 이를 매입하여 취득세를 낼 경우 취득세는 110만 원이에요. 오피스텔을 한번 볼까요? 1억짜리 원룸형 오피스텔을 매입하여 취득세를 낼 경우 460만 원을 납부해야 합니다. 350만 원 차이죠? 만약 공간 대여 파티룸이 아니라 보증금 천에 월세 50만 원으로 두 개를 세팅했을 경우, 원룸은 3개월부터 이익 포인트가 생기는데 반면 오피스텔은 7개월 뒤에 손익이 생기게 되는 구조예요. 오피스텔 취득세가 크다는 게 느껴지시죠?

 

 비싼 취득세를 감수하려면 오피스텔을 최대한 저렴하게 사야겠다 결론이 났어요. 그래서 알아보다가 부동산 경매라는 방법이 있다는 걸 알게 되었습니다. 입사한 지 2년 후 부동산 경매 강의를 찾아서 들었어요. 같은 강의도 또 들어서 멘토를 삼을 수 있는 분도 찾게 되었죠. 그리고 입사 3년 후 저는 지금 퇴사해서 장사를 하고 있습니다. 그 장사는 바로 오피스텔 매입 후 공간 대여입니다. 오피스텔 경매를 성공했느냐? 아닙니다. 오피스텔 매입은 경매가 아니라 직접 발로 찾아가면서 구입했어요. 여러 임장을 다녔으며 경매를 도전했지만 입찰의 결과는 항상 실패였고, 하필 또 얼마 전 현금 부자들의 대거 참여로 불경매 장과 겹쳐져서 내가 빨리 일을 시작하려면 발로 뛰어서 찾아야겠구나 싶었습니다.

 

• 왜 오피스텔 경매에 관심을 두었을까?

 20년도부터 계속 바뀌는 부동산 정책 때문에 뉴스를 손에서 놓은 적이 없습니다. 너무 많이 바뀌는 정책 때문에 세무서에서 일하시는 분들도 헷갈려하던 게 부동산 정책이었어요. 그만큼 많은 이슈가 있었고 잘못된 정보들도 많았죠. 새로 생긴 가장 큰 정책은 투기과열지역, 조정대상지역, 비조정지역 이렇게 나눈 거라고 생각이 듭니다. 제가 알아보던 인천 지역은 조정대상지역으로 분류되었어요. 조정지역이 된 인천은 제가 생각했던 것보다 주담대가 줄어들었죠. 그렇다고 지역을 바꿀 수는 없었고요. 차선책으로 선택한 것이 상업용 시설로 분류된 오피스텔이었습니다. 말 그대로 상업용 시설이기 때문에 주거용 시설보다는 대출이 더 잘 나온다는 이점이 있습니다. 경매로 저렴하게 받을 시 LTV 70 ~ 80%입니다. 저는 발로 뛰어서 구매를 했기 때문에 대출은 최대 65% 나왔어요. 잠깐 말했지만 저는 사회생활(회사생활)을 고작 3년 했어요. 즉, 모아둔 돈이 개뿔도 없다는 의미예요. 퇴직금까지 해서 35%의 금액을 채워서 최종적으로 매입했습니다.

 

 

• 경매가 아니고 열심히 임장 다녀 매입한 오피스텔은? 

 불경매에 여러 번 실패를 맛보고 굳이 경매가 아니더라도 내가 가지고 있는 자본금으로 살 수 있는 오피스텔을 찾아보자 결심했어요. 워낙 불경매라서 원룸 오피스텔이 7천만 원에 입찰 나왔는데 1번 유찰도 안 되고 바로 7400만 원에 낙찰받아서 가더라고요. 아, 그냥 발로 뛰어서 원룸 오피스텔을 8천만 원 안으로 잘 구해보자! 그래서 현재 인천 구월동 근처 복층  오피스텔을 7400만 원에 매매했습니다. 실평수는 약 10평 정도입니다. 2000년도 초반에 지어진 건물이라 조금 노후된 게 있지만 내부는 조금만 손 보면 깔끔하게 꾸릴 자신이 있었거든요. (입주 청소할 돈도 없어서 직접 했는데 50대 중반 중후하고 멀끔한 아저씨 분이 살던 집이라 깔끔할 줄 알았는데 세상에나. 평소에 청소 자신 있고 좋아하는데 울면서 청소한 기억이 아직도 문뜩 떠오릅니다...)

 

• 오피스텔은 보통 월세 세팅 목적으로 매입하지 않아요?

 맞습니다. 오피스텔 투자를 하시는 분들은 대부분 월세 수입을 창출하는 게 목적이에요. 오피스텔은 갭 투자가 될 수 없다고 보시면 됩니다. 아파트처럼 가격이 오르지 않아요. 특히 제가 구매한 원룸형은 더더욱이요. 방 3개에 주방 좀 있고 화장실 2개인 오피스텔은 요새 '아파텔'이라고 불리면서 수요가 꽤 있는 걸로 알고 있습니다. 하지만 제가 구매한 원룸형 오피스텔은 대학생들이나 사회 초년생들 월세용이에요. 이 내용을 다 인지하고 있는데도 오피스텔을 매입한 이유를 정리하자면 다음과 같습니다

1. 대출이 잘 나온다 (주거용 시설보다)
2. 원룸형 빌라에서 나올 수 없는 고층이 있다
3. 관리인이 있는 시설을 구하고자 했다
4. 사업장으로 사용할 수 있다. (취득 후 주거용 혹은 업무용 오피스텔로 세팅이 가능합니다.)

 

• 오피스텔은 취득세 4.6%로 알고 있는데 맞나요?

 이것도 맞습니다. 제가 매입한 오피스텔을 기준으로 보았을 때 취득세는 약 340만 원입니다. 이 취득세를 1년에 다 회수하고자 하면 한 달에 약 28만 4천 원이에요. 그리고 매입금액의 65%는 대출을 받았습니다 3% 이자로요. 1년으로 따져보았을 때 매월 48만 원이 나간다고 보시면 됩니다. 사실 오피스텔을 구매하시는 분들이 꺼려하는 이유 중 하나가 취득세입니다. 일시적으로 내기에는 분명 부담스러운 금액이에요. 그래서 전 취득세 분할 납부했습니다. 지금도 내고 있어요. 현재 3회 차 납부했고 앞으로 5회 차 남았습니다. 저처럼 한 번에 큰돈을 내기 어려우신 분들에게 분할납부 추천드립니다. 1년 후부터는 제가 공간 대여를 어떻게 꾸려나가는 가에 따라서 제 수입이 결정됩니다. 기회가 된다면 제 공간에 대한 예약률과 수익도 함께 보여드릴게요!

 

 첫 글은 제가 부동산 공부를 하게 된 이유와 오피스텔 경매를 추천드리는 이유를 적어보았습니다. 물론 저는 경매로 오피스텔을 받은 게 아니지만요! 시도하지 않으면 아무것도 경험할 수 없습니다. 저도 오피스텔을 구매하기까지 정말 고민 많았고 또 무서웠어요. 짧은 인생을 살면서 하게 된 가장 큰 소비였거든요. (소비는 아니지만!) 소비라고 표현한 이유는 아직까지도 투자했다는 느낌이 없는 게 솔직한 마음이에요. 이렇게 정리를 통해서 투자였는지 혹은 소비였는지 결론을 얻어 볼 계획입니다. 이 글을 발행하고 난 뒤에 공인중개사 독학할 책을 구매할 예정이에요. 공인중개사 독학하시는 분들 저와 함께 파이팅입니다! 다음 글은 기회가 된다면 경매할 때 필요한 준비물과 입찰서 작성 방법을 들고 와볼게요.