경매 입찰서 작성 방법 (w. 기일입찰표, 매수신청보증금, 입찰봉투, 경매준비물)

 안녕하세요. 앞서 포스팅한 오피스텔로 공간 대여 창업하기 내용에서 제가 부동산 경매에 관심을 가지게 된 이유와 부동산 경매 포기 후, 임장 끝에 오피스텔 취득한 내용을 다루었습니다. 이때 기회가 된다면 경매 입찰서를 작성하는 방법에 대해 포스팅한다고 내용 적어놨었습니다.

사실 대표로 운영하는 네이버 블로그에 (맛집, 카페 위주) 경매 입찰서 작성 관련 포스팅을 했었는데요. 꽤 많은 분들이 보러 오시더라고요. 하지만 운영하는 카테고리에 맞지 않는다고 판단하여 티스토리 블로그에 작성해볼까 합니다.

 

 제가 실제로 부동산 경매에 참여하였던 사건번호 2020 타경 5862에 대한 작성 내용을 토대로 전반적인 설명을 드릴 예정입니다. 또한 제가 부동산 경매를 진행하기 위해 방문한 법원은 인천지방법원이므로 기일입찰표, 매수신청보증금, 입찰봉투는 모두 인천지방법원 기준임을 알려드립니다. (각 지방법원마다 작성 내용은 동일하지만 출력되는 양식이 조금 상이한 것으로 알고 있어서 이를 토대로 내용 남깁니다.)

 인천지방법원에 도착했습니다. 부동산 경매에 입찰하러 가기 전에 준비물을 챙겨 와야겠죠? 준비물은 입찰할 물건의 보증금과 막도장 (인감도장 아니어도 됩니다.), 신분을 증명할 수 있는 걸 준비해서 오시면 됩니다.

간혹 도장을 안 가지고 와서 당황하시는 분들이 있는데요. 인천지방법원 앞에 막도장을 팔 수 있는 곳이 있어서 시간적 여유가 있는 분들은 막도장 하나 파가지고 가면 됩니다. 또는 보증금을 당일에 준비하시는 분들 계셔요. 인천지방법원 근처에 국민은행 있습니다. 입찰 전에 사람이 많으니 일찍 방문하시거나 애플리케이션으로 미리 번호표 뽑아놓으시는 거 추천드립니다. 그리고 인천지방법원 안에 신한은행 ATM기기 있습니다. 카드 인출 한도가 넉넉하신 분들은 ATM기기 이용하셔도 됩니다.

그래도 미리 모든 걸 준비해 가셔서 여유 있는 마음가짐으로 부동산 경매 입찰하시길 권장드립니다.

 

 법원에 들어와서 한층 올라가면 입찰하는 곳이 있습니다. 항상 문 옆에 (왼쪽 편) 당일에 진행하는 물건들 리스트업 해서 붙여져 있습니다. 입찰할 경매 물건이 있는지 먼저 확인해 보세요. 혹시나 첫 입찰하시는 분들은 긴장하다 보니 날짜를 착각할 수도 있습니다. 아니면 입찰 전날에 부득이한 사정으로 미루어지는 경우도 간혹 있으니까요.

 

기일입찰표 작성방법

 

 부동산 경매 입찰은 오전 10시 20분부터 입장해서 경매 입찰서 작성 및 제출을 할 수 있습니다. 제일 먼저 볼 것은 입찰 가격이 들어가는 "기일입찰표"입니다. 위에서부터 하나씩 짚어나갈게요.

 입찰 기일에는 당일 일자를 적어주시면 됩니다.

그리고 각자 입찰할 물건의 사건 번호를 작성해 주세요. 이때 물건 번호가 있을 경우 꼭 물건 번호도 함께 기입하셔야 합니다. 물건 번호가 있는 경우는 예를 들어 부동산 소유자의 건물 2개가 동시에 경매로 나왔을 경우 2021 타경 0000 (1), 2021 타경 0000 (2) 이렇게 번호를 매겨서 나옵니다. 이 경우 해당 물건 번호로 서로 다른 집임을 명시하기 때문에 물건 번호를 꼭 작성해 주셔야 합니다. 위와 같은 경우 사건번호에 [2021 타경 0000]만 적어서 낼 경우 누락됩니다.

 입찰자 섹션에 본인 칸 확인해 주세요. 성명, 연락받을 전화번호와 주민등록번호, 주소를 기입해 줍니다. 자신 소유의 회사 명의로 입찰하는 경우 본인 칸에 성명은 회사명으로 주민등록번호에는 사업자 번호를 적어주면 됩니다.

 제일 중요한 입찰 가격과 보증금액 부분으로 넘어갈게요. 아래 제가 참여한 경매 물건 정보를 보고 설명 이어서 진행하겠습니다.

 

 많은 분들이 입찰 가격과 보증금액에서 헷갈려하시거나 실수를 많이 하십니다. 입찰 가격에는 감정가 아래에 최저가 (위의 경매 건은 1회 유찰되어 최초 감정가에서 70% 금액인 123,200,000원부터 거래를 하실 수 있습니다.) 가격부터 입찰 가격으로 써서 낼 수 있습니다.

조금 더 쉽게 정리를 하자면 다음과 같습니다.

• 입찰 가격에 123,200,000보다 낮은 금액은 쓸 수 없다. 
• 입찰 가격에 123,200,000 금액을 적을 수 있다.
• 입찰 가격에 최초 감정가 176,000,000보다 큰 금액을 적어서 낼 수 있다.

 여기서 저의 개인적인 팁을 하나 드리자면 첫째, 미리 해당 물건에 가용할 수 있는 최대의 금액을 정하시고 오십시오. 간혹 경매 당일 흥분감에 생각했던 금액보다 1-2천 만 원 더 높게 쓰는 경우가 다소 발생합니다. 특히 초보자의 경우 더 그렇습니다. 그렇기 때문에 부동산 경매 입찰 전, 해당 건물에 투입할 수 있는 마지노선 가용자금을 계산한 후 해당 금액을 꼭 지킬 수 있도록 합니다.

 두 번째는 백만 원 선에서 (이하 동일하게 십만 원 선에서) 가격을 확정 지은 후 십만 원 단위부터 999,999 혹은 888,888 단위를 적어보세요. 다른 입찰자가 129,900,000원을 써서 냈을 경우 해당 설명처럼 같은 9백만 원일 경우 129,999,999원으로 입찰할 수 있게 됩니다.

 마지막으로 보증의 제공방법 체크해 주시고 입찰자에 본인 이름과 빨간색 부분에 도장을 찍어주면 기일입찰표 작성은 완료된 것입니다.

 

 마지막으로 보증 금액입니다. 보증금액은 경매 물건 정보에도 나와 있듯이 최저가의 10%입니다. 해당 보증금액만큼 수표 한 장으로 준비하셔도 되고, 보증금보다 높은 금액인 12,400,000원을 백만 원짜리 12장 십만 원짜리 4장으로 준비해도 됩니다. 보증 금액은 기재되어 있는 보증 금액보다 커도 상관없습니다.

 보증금이 통상 입찰금액의 10%인데 예외의 경우 재진행 물건이면 20%를 준비하시면 됩니다. 이는 각 지방법원마다 다를 수 있으니 재진행 물건인 경우 확인해 보시길 바랍니다.

 

매수신청보증금 봉투 작성방법

 매수신청보증금 봉투는 말 그대로 보증금을 봉투입니다. 여기에도 해당 보증금이 어느 사건번호에 보증금을 나타내는 건지 알 수 있도록 사건번호를 적어줍니다. 기일입찰표와 마찬가지로 물건번호가 있는 경우 물건번호 꼭 적어주셔야 합니다. 그 후에 제출자 성함과 빨간색 부분에는 준비한 도장을 찍어주시면 됩니다.

 

 준비한 보증금 수표 또는 현금을 매수신청보증금 봉투에 넣고 뒤에 보시면 도장 찍는 부분 있습니다. 이 부분도 무려 3군데나 도장을 찍어야 하니 놓치지 말고 찍어주세요. 쾅쾅쾅 찍어주면 매수신청보증금 봉투 작성 완료입니다.

 

입찰봉투 작성방법

 마지막으로 입찰봉투 작성방법입니다. 위에서 작성한 기일입찰표와 매수신청보증금 봉투를 입찰봉투에다가 넣어주세요. 그리고 입찰자에 성함을 적어주고 옆에 도장을 찍어줍니다.

 

입찰봉투 뒷면을 보시면 사건번호 기입하는 곳이 있습니다. 빼먹지 마시고 여기에도 사건번호 적으시면 됩니다.

그리고 사진처럼 접으신 후에 기일입찰표, 매수신청보증금 봉투, 입찰봉투가 놓여있던 곳에 스테이플러 (찍개)가 있을 겁니다. 입찰봉투 앞면에 보시면 적혀있지만 네모칸이 하나 있고 "매수 신청인이 직접 이곳에(네모칸) 스테이플러로 찍으십시오"라는 문구가 적혀있습니다. 이는 입찰봉투에 들어있는 보증금이 행여 입찰봉투에서 빠져나갈 수 있음을 사전에 방지하기 위함이니 꼭 찍어주세요.

개찰 과정을 지켜보면 알겠지만 당일에 진행한느 경매 입찰 건들의 입찰봉투를 한 군데 모으고, 분류하는 작업을 하는데 이때 자칫하면 빠질 수도 있겠구나 싶습니다.

 

 여기까지 부동산 경매를 하기 위해 가장 기초가 되는 입찰서 작성방법이었습니다. 위에 내용을 쭉 보시고 한번 해보시면 아시겠지만 정말 별거 없는데 처음에 가서 작성하면 그렇게 떨릴 수가 없습니다. "기일입찰표에 금액 실수만 하지 말자!" 이 생각만 꽉 붙잡고 있으면 됩니다.

 마지막으로 팁을 하나 드리자면, 당일에 가서 입찰서 작성하는 게 너무 무섭고 실수할 것 같다 하시는 분들은 원하는 물건 입찰 날 전에 기일입찰표와 매수신청보증금 봉투, 입찰 봉투 가지고 와서 작성한 후 입찰 당일에 들고 가도 됩니다. 이 말은 즉, 기일입찰표, 매수신청보증금 봉투, 입찰 봉투는 굳이 경매하는 장소가 아닌 다른 곳에서도 작성이 가능하다는 말입니다. 경매 강의하시는 분들이 있는데 실제로 인천지방법원 안에 카페에서 작성하는 것까지 봐주는 경우가 종종 있습니다. 그러니 너무 미리 가셔서 가지고 온 후에 작성하셔도 되고, 너무 긴장되면 자차나 카페에 가서 편안하게 작성한 후 시간 내에 제출만 하면 됩니다.

 모두들 원하는 부동산의 경매를 성공하는 그날까지 건투를 빕니다! 다음 포스팅은 제가 법무사 비용을 사기당할 뻔했던 이야기로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.